近日，杭州最早的高层商品房小区中山花园真正开始启动旧改，由此掀开了第一批高层住宅旧改的大幕。

  位于西湖文化广场东侧的中山花园，始建于1993年，由3幢蓝白相间的高楼组成，最高32层（97米），紧沿京杭大运河一字排开。上世纪90年代，中山花园在朝晖乃至整个杭州市区，都是鹤立鸡群般的存在，一度是高端小区的代名词。1996年交付那会儿，这里是当时杭州的第一高楼。

  然而跟着时间流逝，中山花园的光环逐渐褪色，直至成为二手房市场中的“老破大”。

  那么，中山花园此次旧改，改了些啥？耗资多少？业主要不要掏钱？对其他高层商品房小区有何借鉴意义？近日，记者对旧改中的中山花园进行了探访。

  12月16日，记者在中山花园看到，3幢楼房均已搭设脚手架，部分墙面已经绽露新颜。现场实施工程人员称，待外立面施工完成之后，还要对小区地面道路进行翻新重建。

  “中山花园的建筑品质其实不差，但由于房龄太老了，问题慢慢的变多。比如外墙脱落，砸到过车子。消防设施老化，虽然前两年进行了改造，但部分功能仍无法正常启用，留下了安全风险隐患。”中山花园所属的大家苑社区负责人和记者说，一直以来中山花园业主的旧改意愿较为强烈。去年，中山花园被正式列入旧改计划，并于今年9月底进场施工。

  中山花园旧改工程招标信息数据显示，施工项目包括土建工程、安装工程、装饰装修、室外附属、弱电工程、消防工程等。“这些工程中，外立面和消防工程是大头。外立面将在原来的瓷砖修补完成后，外喷真石漆，色系与之前保持一致，即主体颜色为白色，部分墙面为蓝色。消防工程方面，主要是对一些硬件设备做更换，确保可以正常运作。” 大家苑社区负责的人介绍说。

  值得一提的是，目前旧改仅针对居住小区，因而中山花园的商用房（1-5层）并不在此次旧改范围以内，将会保留原先的外立面。不过记者通过调查了解到，中山花园商用房（沿街底商）外立面已在亚运会之前完成了整治，主色系为棕色，总体上并不可能影响整幢楼的观感。

  建筑行业人士和记者说，相比多层居住小区，高层居住小区的旧改成本要高出一大截。不过中山花园具有其特殊性，总共只有3幢楼房，占地面积不大，且基本上没有公区配套，而且紧依运河绿道，没有内部绿化。基于以上这一些因素，相关的旧改成本低了不少。

  尽管如此，中山花园旧改费用仍然不是小数目。招标信息数据显示，中山花园旧改概算总投资约2700万元。“这其中外立面工程占了大头，共计1600万元。外立面工程费用的10%也就是160万元由业主承担，其余则由政府财政资金解决。”大家苑社区负责人告诉记者。

  中山花园共有业主576户，若160万元由业主分摊的话，则平均每户须出资约2800元。不过据记者了解，这笔费用并未由业主直接出资，而是动用了社区物业专项维修资金。

  事实上，在此次旧改之前，中山花园也曾多次做改造，比如二次供水、消防设施更新、电梯更换、电路改造等。“2023年我们小区完成了电梯更换，其中住宅部分的9部电梯全部更换，商用房的4部电梯换掉了3部，解决了困扰多年的电梯老化问题。电梯更换的费用，一部分动用了物业维修基金，同时业主也自筹了一部分，每户出资1600元。”中山花园业主毛先生告诉记者。

  毛先生说，业主们希望旧改之后对小区居住环境带来较大提升。不过他坦言，由于入户管网不属于旧改范畴，所以这次旧改没有更换，爆管风险隐患也就无法排除，成为一个遗憾。

  记者了解到，上世纪90年代中期之前的居住小区污水管，大多使用的是铸铁管，容易被腐蚀生锈。如果要更换业主户内污水管，就必须要“开膛剖肚”，这将对建筑安全构成一定影响。正因为这一施工操作上的难题，目前小区旧改未将入户管网纳入。

  “上世纪90年代中后期之后，PVC排水排污管逐步普及，其设计使用年数的限制可长达50年，且改造安装也更方便。此外，有些楼盘采用同层排污排水设计，若日后改造，住户间相互影响更小。”浙江耀厦控股集团总工程师胡德军介绍说。

  记者了解到，像中山花园这样建于上世纪90年代、已经踏上旧改之路的高层住宅，在杭州并非个例。比如同样位于朝晖的东方豪园（建成于1999年），目前已完成了外立面更新，色系保留了原先的赭红加白色。

  2019年至今，杭州已实施两轮老旧小区改造，今年年底将全面改造完成2000年前建成的城镇老旧小区。这也正是中山花园这样建成于2000年前的高层商品房小区得以被列入旧改的背景。

  不过，相比之前的多层老旧小区，中山花园旧改的一大变化是业主承担了一部分费用。对此，杭州市旧改办工作人员解释称：“其实多层老旧小区旧改，业主也是有出资义务的，只不过这些小区大多数都不是商品房，没有建立社区物业专项维修资金，要每户业主出资的话并不太现实，因此这几年实施过程中没有让业主出资。”

  “下一轮旧改范围将会适当放宽，比如建成于2000年之后的小区，如2000年初建成的，也有望纳入到旧改范围。不过，具体时间怎么划，各方出资比例又是多少，还要等新的文件进行明确。”杭州市旧改办工作人员说。

  “关于老旧居住小区的更新路径，既可以是旧改，也可以是原拆原建式的自主更新。不过，自主更新需要天时、地利、人和，像中山花园这样的高层住宅，重建后的容积率提升空间存在限制，且业主人数众多，未来要走自主更新的路子，成功的可能性渺茫，大概率是要走旧改之路。”浙江大学公共管理学院教授、公共政策研究院首席专家徐林认为。

  “就比如新加坡，大量组屋（政府建设）也是通过旧改来实现居住品质提升。至于改造费用，一般是政府承担90%，居民承担10%。”徐林说。